P.68 都市総合開発グループ

68 03. パフォーマンス＆データ

都市総合開発グループ

総合商社ならではの未来の街づくりをグローバルに推進するデベロッパーとして、地域と社会の暮らしを笑顔とやさしさで満たす

関連する主要なマテリアリティ

▍定量情報

20,000 15,000 10,000 5,000 0 15 10 5 0

2025年度投融資額｜約900億円

主要な投資エリア

日・米・越・印・比・豪 等における

• 都市開発事業
• 産業インフラ事業
• 資機材供給・物流保険サービス

主要な資産入替

• 国内外不動産案件売却

▍外部環境：事業環境

機会

• 暮らしの豊かさの追求と安全で災害に強い街づくりへの需要の高まり
• 地政学的リスクの高まりを背景としたグローバルなサプライチェーン再編により、物流・産業・データ基盤整備の需要が拡大
• 都市の成長と産業の発展に伴う不動産、社会インフラ、デジタルインフラの複合開発機会が拡大

リスク

• 各国のナショナリズム進行とグローバルな地政学的リスクの一層の高まり
• 金利、為替、債券市場の不安定性の高まりによる金融機関の貸し渋りや投資活動の停滞
• 人手不足、資材コスト・インフレ急騰等による工期遅延や調達難

▍内部環境：主要な強み

• 不動産とインフラの開発・運営、資機材供給、物流保険サービスを結集し、バリューチェーン全体を設計・提案・実行する総合力
• 地域行政やローカルパートナーとの長年の信頼関係を基盤とする、社会課題や地域ニーズに即した事業開発力
• 多様なアセットタイプの展開を通じ、国内不動産業界屈指の資本効率を実現する開発・運営力

▍事業戦略

• 総合商社ならではの多様な機能やネットワークを活かし、現場の強みを基盤とした付加価値ある街づくりを実現
• 人口増加・経済成長の著しい市場をメインターゲットにしたグローバルな多面展開
• 戦略的不可欠性のある国・地域に注力（日・米・越・印といった当社固有のプレゼンスが確立できる市場や、戦略・事業方針における親和性が高いパートナーとの協業）

▍事業展開図

日本

• 不動産SBU サステナブルシティ開発
• グローバル都市開発SBU 不動産事業（オフィスビル・商業施設・住宅・
• 産業マテリアル＆システムSBU 物流施設・ホテル）不動産ファンド運営
• 物流・保険SBU 物流・保険事業
• 基幹インフラSBU 空港運営事業海底通信ケーブル事業地域熱供給事業建材製造・販売産業向け設備・機械・サービス・ソリューション北ハノイスマートシティ 提供事業エリザベスライン セメント関連製品販売・生コンクリート（Transport for Londonより 中国 製造・販売運行受託中） バングラデシュ 住宅事業 水事業 PETボトル等回収リサイクル事業工業団地 物流事業英国 米国鉄道運 チ 営 物 ェ 事 流 コ 業 事業 イ オ 住 工 ン フ 宅 業 ド ィ 事 団 ス 業 地 ビル・ サ 工 鉄 ベト ス 業 道 ナ テ 団 EP ム ナ 地 C ブルシティ開発 オ 物 物 新 鉄 フ 流 流 交 道 ィ 施 事 通 車 ス シ 設 業 両 ビ ス 事 納 ル テ 業 入 ・ ム 住 運 宅 営 事業 UAE 住宅事業地域冷房事業淀屋橋ゲートタワーオマーン海水淡水化IWP ミャンマー タンロン工業団地工業団地 タイ鉄道EPC 物流事業シンガポール海底通信ケーブル インドネシア事業 オフィスビル・住宅事業 オーストラリア工業団地 住宅事業物流事業 フィリピン鉄道車両納入 工業団地鉄道運営事業鉄道EPC バミューダ保険事業ブラジル上下水道コンセッション事業 SGL茜浜センター（SOSiLA物件）

九大箱崎スマートシティ

▍中期経営計画2026

中計最終年度の取り組み 次期中計に向けた取り組み

• 国内不動産事業における資産入替の促進による資本効率・収益向上と、優良資産・パイプライン積み増しによるポートフォリオ強化
• 北ハノイや箱崎における都市総合開発事業の本格化（土地引き渡し完了し工事着工へ）
• 工事品質を担保するCenter of Excellence、品質・安全グループポリシーの設置・策定によりガバナンスを強化
• 2030年度に税後利益1,200億円規模、ROIC8%超を実現すべく、資産入替と他人資本活用を加速
• 海外における不動産、総合開発、デジタルインフラ事業の収益本格化
• 各SBUの強み・知見を包括的に駆使し、グループ成長戦略を推進する人財を育成

▍主要な市場動向

戦略的に地域・案件を選別し、資産入替と新規仕込を通じてポートフォリオの質を高めながら業界屈指の資本効率を実現しています。

資本効率・収益性の高さ（業界内比較）

ROA ●：利益規模 6％ 5％ 4％ B社 D社 当社（不動産事業） 3％ F社 2％ A社 C社 E社 1％ 売上高利益率 5％ 10％ 15％ 20％ 25％

オフィスビル空室率推移（実績値比較）

（％）都心5区空室率 当社オフィスビル（東京）空室率 7.0 6.5 6.0 5.0 4.0 * 4.9 * * 3.9 3.0 2.7* 2.0 1.0 0 1.5 0.7 1.5 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025（年）出典：三鬼商事のデータをもとに当社が作成 *新築物件竣工又は物件価値向上を企図したリノベーション工事等に伴う一時的な空室率上昇

• ※都市総合開発グループCEO 本多 之仁

［図の構造］事業展開図（都市総合開発グループ）

凡例: 不動産SBU | グローバル都市開発SBU | 産業マテリアル&システムSBU | 物流・保険SBU | 基幹インフラSBU

国 → 事業:

英国 → 鉄道運営事業（エリザベスライン（Transport for Londonより運行受託中））

チェコ → 物流事業

UAE → 地域冷房事業

オマーン → 海水淡水化IWP

バングラデシュ → 工業団地

インド → オフィスビル・住宅事業 | 工業団地

ミャンマー → 工業団地 | 鉄道EPC

タイ → 物流事業

シンガポール → 海底通信ケーブル事業

インドネシア → オフィスビル・住宅事業 | 工業団地 | 物流事業 | 鉄道車両納入

中国 → 住宅事業 | 水事業 | 物流事業

ベトナム → 工業団地（タンロン工業団地） | サステナブルシティ開発（北ハノイスマートシティ） | 鉄道EPC | 住宅事業

フィリピン → 工業団地 | 鉄道運営事業 | 鉄道EPC

オーストラリア → 住宅事業

日本 → サステナブルシティ開発 | 不動産事業（オフィスビル・商業施設・住宅・物流施設・ホテル） 不動産ファンド運営 | 物流・保険事業 | 空港運営事業 | 海底通信ケーブル事業 | 地域熱供給事業 | 建材製造・販売 | 産業向け設備・機械・サービス・ソリューション提供事業 | セメント関連製品販売・生コンクリート製造・販売 | PETボトル等回収リサイクル事業 | 淀屋橋ゲートタワー | SGL茜浜センター（SOSiLA物件） | 九大箱崎スマートシティ

米国 → オフィスビル・住宅事業 | 物流施設事業 | 物流事業 | 新交通システム運営 | 鉄道車両納入

バミューダ → 保険事業

ブラジル → 上下水道コンセッション事業